Tseoliidi peamised omadused on järgmised:
1. Poorne struktuur: tseoliit koosneb pisikestest tetraeedrilistest ühikutest (nagu SiO4 ja AlO4). Need üksused on ühendatud hapnikuaatomite kaudu, moodustades kolmemõõtmelise skeleti struktuuri. Skeletis on palju korrapäraseid või ebakorrapäraseid poore ning poorid mahutavad veemolekule ja muid väikeseid molekule, nagu metalliioonid, gaasimolekulid jne. Tseoliidi pooride suurus on üldiselt vahemikus 0,2–1,5 nanomeetrit, mis võib saavutada molekulaarse sõelumise efekti.
2. Tugev vahetatavus: tseoliidi skeleti alumiiniumi aatomid muudavad skeleti negatiivselt laetuks. Elektrilise neutraalsuse säilitamiseks on skeletis teatud arv positiivselt laetud katioone, nagu naatrium, kaalium, kaltsium, magneesium jne. Need katioonid võivad lahuses vahetuda veemolekulide või muude katioonidega, muutes seeläbi tseoliidi omadusi ja funktsionaalsust. Tseoliidi vahetusvõime on üldiselt vahemikus 0,5-3,5 mmol/g, millega on võimalik saavutada ioonivahetuse efekt.
3. Kõrge adsorptsioon: kuna tseoliidi struktuur on poorne ja laetud, suudab see tõhusalt adsorbeerida veemolekule või muid väikeseid molekule, nagu ammoniaak, metaan, benseen jne. Tseoliidi adsorptsioonivõime on seotud selle struktuuri, koostise, temperatuuri, rõhu ja muude teguritega. Tavaliselt on see vahemikus 0,1–0,5 g/g, mis võib saavutada adsorptsiooni ja eraldumise efekti.
4. Hea katalüüs: lisaks füüsilisele adsorptsioonile ja ioonivahetusfunktsioonidele on tseoliidil ka keemilise katalüüsi funktsioonid. See võib kiirendada või soodustada teatud keemilisi reaktsioone, nagu krakkimine, isomerisatsioon, redoks jne. Tseoliitkatalüsaatorite eelisteks on kõrge selektiivsus, kõrge stabiilsus ja kõrge aktiivsus ning need võivad saavutada katalüütilise muundamise efekti.